[摘要] 近年来，集商业、办公、住宅等为一体的城市综合体项目在各地兴起，有的地方甚至“全城尽是综合体”。记者了解到，城市综合体火热的背后，供应过剩、同质化竞争等问题逐渐显现，其核心的商业部分往往也只是简单的“购物+餐饮+电影”。业内人士建议，城市综合体亟待进行模式“突围”，整合更多的资源提供增值服务，以满足消
近年来，集商业、办公、住宅等为一体的城市综合体项目在各地兴起，有的地方甚至“全城尽是综合体”。记者了解到，城市综合体火热的背后，供应过剩、同质化竞争等问题逐渐显现，其核心的商业部分往往也只是简单的“购物+餐饮+电影”。业内人士建议，城市综合体亟待进行模式“突围”，整合更多的资源提供增值服务，以满足消费者日益增长的个性化、体验式需求。
“全城尽是综合体”
据了解，城市综合体是城市经济发展到一定阶段的产物。以欧美国家的经验来看，人均GDP在4000美元，达到城市综合体发展的初步条件，当人均GDP达到10000美元以上时，综合体将步入快速发展阶段。
“十二五”期间，湖南省开始发展城市综合体，项目数量逐年上升。根据湖南省统计局的摸底数据，截至2015年年底，湖南省共有已建成并运营的城市综合体50家，营业面积总计103.5万平方米。其中，长沙市多，城市综合体达到24家。
在江苏南京，统计数据显示，2010年以前开业的商业综合体仅6家。但在2010年之后商业综合体层出不穷，尤其是2015年一年就开业了6家。截至去年底，南京城市商业综合体达24家，形成了“全城尽是综合体”的局面。
一般认为，城市综合体是商业零售和商业地产融合发展的高级形态。湖南省财政厅厅长郑建新表示，城市综合体主要作用有创造税收、拉动消费、集聚产业、提供就业机会等。其中，2015年湖南城市综合体纳税3.08亿元，占整个零售业重点税源纳税总额的37%。
不过，作为新兴的商业形态，城市综合体发展如今已出现“一拥而上”现象。据南京统计局初步了解，目前南京市规划建设或已建成的城市综合体超过50家。按照国际惯例，商业面积与人口的配比是“人均1平方米”，而南京市商业面积与人口比例远超这一配比数字，商业综合体扎堆现象比较严重。
即使在市场体量有限的三四线城市甚至县城，地方政府和开发商对于“城市综合体”也有些趋之若鹜。在湖南的部分县市，综合体项目规划建筑面积动辄达到40万至50万平方米。由于经济下行和房地产库存高企，很多项目建设进展缓慢，甚至出现烂尾现象。
湖南北部某县城，一个正在兴建的城市综合体总建筑面积达50万平方米，标榜是“集酒店、办公、购物、休闲、健身、娱乐、餐饮、公寓等为一体的国内综合体项目”。记者在实地采访看到的情况是，项目所有地位于县城郊区，道路、公共配套很不完善，周边还有大量农田和农房，后期运营状况并不乐观。
除了“逛吃”还有什么
随着城市综合体的快速扩张，供应过剩的问题开始显现。近几年，湖南包括综合体在内的商业地产市场整体供大于求。截至2016年3月，长沙市已建和在建的综合体共计44个，城市综合体总面积超过1500万平方米。专业调研机构数据显示，至2017年年底，长沙大型集中式商业存量将超过500万平方米。
其中，综合体中写字楼的高库存尤为突显。以湖南省财政厅调研的长沙南部某综合体为例，目前其购物中心运营良好，公寓出售率也比较高，但是写字楼签约的企业仅有10余家，写字楼招租存在较大困难。
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